Session : mercredi 21 mars 2018 / 9h30-13h00

par Centre de formation le 1 février 201822 avril 2018 dans Formations terminées

Thème : La gestion des sinistres

Objectifs : Savoir gérer un sinistre. Maîtriser le mécanisme des conventions CIDRE et CIDE-COP.

Durée : 3h30.

Lieu : au Centre de Formation de Mundolsheim.

Inscription par email (précisez le nombre de personnes à inscrire)

Covid-19 : la dématérialisation des assemblées générales de copropriétaires à nouveau prolongée

Afin de maîtriser la propagation de l’épidémie de Covid-19, le Parlement a voté la prolongation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 1er juin 2021. En conséquence, est également prolongée la possibilité pour les syndics de copropriété d’organiser les assemblées générales exclusivement par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification des copropriétaires, qui peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale. Cette disposition est applicable jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit jusqu’au 1er juillet 2021.Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 37628

Loi 2020-290 du 23-3-2020 art. 11 : JO 24 texte n° 2 - Ordonnance 2020-304 du 25-3-2020 art. 22 à 22-5 : JO 26 texte n° 5 - Ordonnance 2021-142 du 10-2-2021 art. 1 : JO 11 texte n° 78
Coronavirus (Covid-19) : la trêve hivernale est prolongée

Afin de maîtriser la propagation de l’épidémie de Covid-19, le Parlement a voté la prolongation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 1er juin 2021. En conséquence, la fin de la trêve hivernale, période pendant laquelle les locataires ne peuvent pas être expulsés de leur logement, est reportée au 31 mai 2021.Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 53100

Loi 2020-290 du 23-3-2020 art. 11 : JO 24 texte n° 2 - Ordonnance 2020-306 du 25-3-2020 : JO 26 texte n° 9 - Ordonnance 2021-141 du 10-2-2021 art. 1 : JO 11 texte n° 76
La feuille de présence qui omet des mentions obligatoires ne rend pas l’AG forcément annulable

Un copropriétaire agit en annulation de deux assemblées générales en raison de l’irrégularité affectant la feuille de présence, qui ne mentionne pas le nombre de voix dont disposent les copropriétaires dans les parties communes spéciales de chaque bâtiment.La cour d’appel accueille sa demande. Elle considère que la seule mention du nombre de voix dans les parties communes générales ne suffit pas.L’arrêt est cassé : l’omission des mentions obligatoires de la feuille de présence ne rend l’assemblée générale annulable qu’en l’absence d’éléments suffisants pour assurer l’identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes. La cour d’appel ne pouvait donc pas annuler l’assemblée générale sans constater que la feuille de présence ne contenait pas les éléments suffisants pour permettre l’identification des copropriétaires présents ou représentés et contrôler, par rapprochement avec les mentions du procès-verbal d’assemblée générale, les résultats des votes relatifs aux parties communes spéciales.À noter : Jurisprudence nouvelle. La tenue d’une feuille de présence en assemblée générale est obligatoire (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 14). Elle doit indiquer, outre les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé et, le cas échéant, de son mandataire, le nombre de voix dont il dispose. Elle tient compte, s’il y a lieu, de la réduction du nombre de voix du copropriétaire majoritaire (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 22) et du nombre de voix attribuées aux copropriétaires pour le paiement des charges spéciales lorsque le règlement de copropriété prévoit que seuls les copropriétaires qui y contribuent prennent part au vote (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10, dernier al. dans sa rédaction issue de Ord. 2019-1101 du 30-10-2019). En l’espèce, la feuille de présence ne mentionnait pas le nombre de voix des copropriétaires pour les votes des décisions relatives aux parties communes spéciales.L’absence d’établissement de la feuille de présence est en principe sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale (Cass. 3e civ. 18-6-2008 n° 07-13.818 FS-D) mais, s’agissant de l’insuffisance d’identification des copropriétaires, la jurisprudence se montre assez libérale et il suffit, pour éviter la sanction, qu’elle contienne les éléments suffisants pour permettre d’identifier les copropriétaires qui ont assisté à la réunion et ceux qui y sont représentés (Cass. 3e civ. 21-6-2006 n° 05-15.752 FS-PB : BPIM 5/06 inf. 382 ; Cass. 3e civ. 18-9-2012 n° 08-70.203 F-D).Qu’en est-il lorsque c’est le nombre de voix des copropriétaires qui fait défaut ? Si la feuille de présence est indéniablement nécessaire pour établir l’identité des copropriétaires présents ou représentés lors des votes, elle n’est pas indispensable en revanche pour la détermination des voix des copropriétaires, qui est précisée par le règlement de copropriété, auquel il est aisé de se référer. Le procès-verbal peut d’ailleurs remplir le même rôle, puisqu’il comporte généralement l’indication détaillée des opposants et des abstentionnistes et le nombre de voix dont ils disposent, le nombre de voix favorables s’en déduisant. De même que la Cour de cassation décide que les mentions de la feuille de présence relatives aux voix peuvent être utilisées pour compléter celles du procès-verbal (Cass. 3e civ. 13-12-1977 n° 76-12.240 : Bull. civ. III n° 443 ; Cass. 3e civ. 11-5-2000 n° 98-17.029 FS-PBI : BPIM 5/00 inf. 337 ; Cass. 3e civ. 11-7-2019 n° 18-18.615 F-D : BPIM 5/19 inf. 351), elle décide, à l’inverse dans cette affaire, que les mentions du procès-verbal d’assemblée générale peuvent pallier les insuffisances de la feuille de présence.Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 37630Suivez les dernières actualités en matière immobilière et assurez la relance d’activité pour vos clients ou votre entreprise avec Navis Immobilier :Vous êtes abonné ? Accédez à votre Navis Immobilier à distance.Pas encore abonné ? Nous vous offrons un accès au fonds documentaire Navis Immobilier pendant 10 jours.

Cass. 3e civ. 28-1-2021 n° 19-17.906 F-D
La mention dans l’acte de vente d’un rapport d’expertise, non annexé, peut exclure le vice caché

Lors de la vente d’une maison, un rapport d’expertise judiciaire est annexé à l’acte faisant état de fissures en façade de la maison. Selon l’expert, les désordres sont dus à une insuffisance des fondations au regard de la nature du sol. Il préconise des travaux de confortement estimés à 300 000 €. Les acheteurs font réaliser des travaux pour un montant de 10 000 €. La maison est revendue. Lors de la revente, la promesse et l’acte authentique précisent les conditions dans lesquelles les revendeurs ont acheté la maison, les désordres l’affectant et l’existence d’une expertise judiciaire, mais sans que le rapport d’expertise ne soit annexé. Les acheteurs constatent l’apparition de fissures et assignent les revendeurs sur le fondement des vices cachés et les notaires en manquement à leur obligation de conseil.Les juges rejettent l’ensemble des demandes.Ils retiennent que le vice affectant les fondations était connu des acheteurs et ne constitue pas un vice caché au motif qu’il résulte des actes de vente que les acheteurs ont été informés des désordres ayant affecté la maison et de l’expertise judiciaire.Ils jugent que les notaires n’ont pas manqué à leur devoir de conseil en n’ayant pas annexé le rapport d’expertise à l’acte de vente. La clause générale de l’acte de vente énonçant que « le vendeur a transmis à l’acquéreur le dossier concernant l’assurance dommages-ouvrage et les procédures en cours » est suffisante.À noter : Lorsque l’acheteur est un non-professionnel, le vice est réputé caché à son égard s’il a pu légitimement en ignorer l’existence au jour de la vente (C. civ. art. 1641 ; Cass. 3e civ. 10-9-2013 n° 12-22.844). Dans l’arrêt commenté, les juges considèrent, au vu de la clause de l’acte de vente, que le vice affectant les fondations de la maison était connu des acquéreurs et ne constituait pas un vice caché. À noter que, dans un arrêt du même jour, la Cour de cassation censure l’annulation d’une promesse de vente pour dol au motif que les juges d’appel n’ont pas recherché si une des clauses de la promesse excluait toute volonté de dissimulation du vendeur (Cass. 3e civ. 28-1-2021 n° 20-10.715 F-D). Cette clause autorisait immédiatement l’acheteur à procéder à tous sondages, études de sol et de sous-sol afin de vérifier que les travaux projetés ne nécessiteraient pas un investissement dépassant le coût normal de tels travaux.Ces deux arrêts doivent inciter les notaires à la plus grande vigilance quant au contenu des clauses informant l’acheteur d’éventuels désordres qui empêcheraient tout recours ultérieur contre le vendeur. Séverine JAILLOTPour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Vente immobilière n° 50125Suivez les dernières actualités en matière immobilière et assurez la relance d’activité pour vos clients ou votre entreprise avec Navis Immobilier :Vous êtes abonné ? Accédez à votre Navis Immobilier à distance.Pas encore abonné ? Nous vous offrons un accès au fonds documentaire Navis Immobilier pendant 10 jours.

Cass. 3e civ. 28-1-2021 n° 19-17.574 F-D